Permuta de bienes inmuebles
Se utiliza en el caso de una compra-venta de inmuebles y es una opción que permite, que un comprador ofrezca un inmueble como pago de otro igual que recibirá. En este caso no se habla de efectivo, sin embargo en algunas ocasiones puede surgir una diferencia de valor entre las dos propiedades. En este particular, se permite pagar en metálico por la diferencia. Por nombrar unos ejemplos: casas, apartamentos, terrenos, locales, etc.
Permuta de bienes muebles
Es una reciprocidad con términos muy simples, en el cual se intercambian bienes de igual valor, tal y como sucede en la permuta de bienes inmuebles. En caso de que un mueble sea de valor superior que el otro se podrá exigir la entrega de un monto de compensación. Por ejemplo: carros, televisores, neveras, etc.
Permuta de derechos o servicios
Es intercambiar derechos personales. Por citar unos ejemplos, una sucesión o una herencia. Puede realizarse un canje de servicios, siempre y cuando ambos sean del mismo importe o similares.
Permuta de cosa futura
Es un contrato poco usual, ya que en el momento de establecerse, uno de los bienes, o cosas a intercambiar existe, pero el de la contraparte aún no. Será real, pero una vez esté construida. Está tomando popularidad en el sector inmobiliario, en donde una de las partes entrega su bien y la contraparte, generalmente un contratista, se compromete a entregar el que le corresponde una vez esté fabricado o construido. Dentro de esta permuta se encuentra la también atípica permuta financiera.
Permuta financiera
Consiste en establecer una transacción entre dos figuras, en el cual se acuerda intercambiar circulación monetaria en un futuro, a fin de disminuir los cambios en el precio del activo en cuestión.
Características del contrato
- Es consensuado: los afectados deben estar de acuerdo para que sea realizado y ejecutado el contrato.
- Es bilateral: los involucrados deben recibir lo acordado. No se puede realizar este tipo de contratación si solo una parte recibe algo. Es imperativo que aparezcan dos obligaciones reciprocas. Es importante recalcar que ambos deben ser personas naturales o ambos deben ser personas jurídicas. No se puede celebrar ni ejecutar si es entre una persona jurídica y una persona natural.
- Es oneroso: gracias a que, a través de su firma, cada persona está obligada a otorgar un bien a la otra, esto implica una conmutación de beneficios bilaterales. Entonces también, cada uno está en la obligación de aceptar como compensación, el bien de la otra parte.
- Es de responsabilidad obligacional: en caso de incumplimiento este contrato es suficientemente valido para exigir el cumplimiento de las condiciones establecidas, a través del sistema que sea necesario.
- Es traslativo: se concreta cuando se hace entrega del bien acordado y esto se asume como la transmisión, además de que puede ser utilizado para transmitir algún bien.
- Principal, es un contrato que no depende de ningún otro.
- Es conmutativo: en la mayoría de los casos, las dos partes tienen las mismas obligaciones y derechos, además es instantáneo o de tracto sucesivo.
- Existen dos excepciones en estos contratos: la primera es que pueden ser de tipo mixto, es decir puede ser intercambiado un bien mueble por un bien inmueble y viceversa. La segunda es que puede acordarse un intercambio de dinero siempre y cuando el valor de unos de los bienes exceda en demasía el valor del otro, en cuyo caso se podrá exigir una compensación monetaria.
En un contrato de permuta se rige a las partes a
- Se debe traspasar la titularidad de lo que se canjea.
- Se debe asumir las consecuencias legales por si se hallan o producen “vicios ocultos”.
- Se deben asumir los gastos generados en consecuencia de trámites de registro, notaría, impuestos, etc.
- Se debe responder en caso de evicción.
- Ambas partes deben acudir al registro para la firma correspondiente.
Requisitos de un contrato para bienes inmuebles
- En caso de ser bienes inmuebles, un requisito es que el precio de los mismos sean equivalentes.
- Se indicará en el contrato cada uno de las tarifas de los bienes permutados.
- Los negociantes deben entregar los documentos correspondientes para la propiedad de los inmuebles que se están permutando.
- Se deberá realizar un traspaso de hipoteca (en caso de existir alguna) a nombre del nuevo propietario.
- Todos los servicios (agua, luz, etc) deben estar al día, al momento de ejecutarse la firma del contrato.
- Así mismo, los pagos de condominios deberán estar al día al momento de celebrarse la firma.
- Deben entregarse los comprobantes de pago de todos los impuestos asociados al inmueble.
- A las partes les corresponde acudir al registro para el registro de la propiedad.
Resolución del contrato de la cosa ajena
En este caso, se dará por resuelto este contrato una vez que uno de los permutados demuestre que recibió un bien que no pertenecía a la contraparte, por ende no tenía poder para cederlo, siendo un vicio oculto. Por esto el contrato quedaría anulado de inmediato y este deberá recibir el bien que entregó en un principio. La única manera en que pueda establecerse es a través de una sentencia firme.
Resolución de un contrato por evicción de la cosa permutada
En caso de que exista una sentencia firme y se produzca una evicción, la parte afectada está en derecho de exigir una indemnización por daños y perjuicios o repetir la cosa que dio, de acuerdo a lo establecido en el Código Civil regulador. El código Civil contemplará la opción de exigir una indemnización ya que, podría darse el caso en el que, si transcurriese mucho tiempo después de la evicción, la parte a la cual se le realiza el reclamo de la devolución de la cosa permutada, ya no la tenga en su poder, por lo tanto la devolución sería imposible de llevarse a cabo, por lo tanto deberá responder a través de una indemnización por daños y perjuicios.
Oponibilidad
La resolución del contrato permutable no repercute en derechos de terceros.
Anulación de un contrato de permuta
Este contrato podrá darse por terminado cuando:
- Alguna de las partes no entregue el bien o la cosa en el plazo definido.
- Si uno de los involucrados entrega una cosa distinta a la establecida en el contrato.
- En caso de que los afectados decidan la anulación del mismo.
- Por la existencia de “vicios ocultos”.
En los casos mencionados anteriormente la parte afectada puede:
- Exigir la devolución de lo entregado.
- Exigir indemnización por “daños y perjuicios”.
Desventajas
Este tipo de contrataciones civiles o mercantiles, pueden parecer abrumadoras y difíciles de asimilar, ya que involucra muchos detalles a considerar, especialmente en caso de permutas de bienes futuros, servicios o derechos. Sin embargo, es importante estudiarlos muy bien, todos, a profundidad y solicitar la asesoría conveniente de un especialista en el área de derecho civil, antes de concretar la celebración de un contrato de este tipo. Ésta será la única forma de conseguir una negociación justa y tener garantía de poder realizar un reclamo en un futuro, en caso de ser necesario.
