Definición
El contrato de arras es un tipo de contrato privado que se realiza entre la persona que compra y la persona que vende. Es un documento por medio del cual se aporta una cierta cantidad de dinero inicial la cual deberá de ser descontado del precio final que se esté pagando por un servicio o por un bien. Se puede definir como el paso previo que se da antes de formalizar el contrato de compra venta y resulta ser uno de los medios más comunes para lograr sellar compromisos por parte de ambas partes.
Para qué sirve un contrato de arras
El contrato de arras sirve para poder establecer e iniciar la compra de un bien o servicio estableciendo una garantía para que, si el comprador decide retirarse del negocio, la persona que venden no tenga pérdidas puesto que esta cantidad que se da al inicio es un tipo de formalización garantizando que el vendedor no pierda el dinero que se le ha ofrecido. Al mismo tiempo sirve para que el comprador tenga la garantía de que las cosas les serán entregadas y en caso de que esto no sea así porque el vendedor decide no continuar con la operación, éste deberá entonces devolverle al comprador el doble de la cantidad que aportó de forma inicial.
Quién lo hace
El contrato de arras puede ser realizado por la persona que hace la venta sin embargo, lo más recomendable es que sea un abogado el que lo redacte pues el contrato debe tener ciertas cláusulas importantes y debe de darle ventajas tanto al comprador como al vendedor.
Características del contrato de arras
Entre sus principales características se mencionan las siguientes:
- Es un tipo de contrato privado.
- No es necesaria la presencia de un abogado aunque sí es recomendable.
- Puede ser de tipo transitorio o temporal.
- En él se establece la obligación para firmar un contrato posterior a la compraventa.
- Se debe de entregar un anticipo monetario como señal de voluntad para finalizar el proceso.
- Refleja el interés de una determinada persona para adquirir un bien o propiedad.
- Se encarga de materializar la negociación que se da entre las partes.
- La intención de las partes puede provocar que el contrato tenga tres funciones: confirmatorias, penitenciales o penales.
Cuánto dura
Por lo general, el contrato de armas tiene una duración de seis meses sin embargo, ésta puede llegar a variar de acuerdo al día que pacta el comprador y el vendedor en el momento en el que se redacta el documento.
Tipos
Existen varios tipos de contratos de arras los cuales a continuación se mencionan:
- Contrato de arras confirmatorio: en este tipo de contrato, la persona que compra debe de entregar una cierta cantidad de dinero como una prueba ante la celebración del contrato o como un tipo de garantía que muestra que se ejecutarán lo que se ha establecido. En este caso, la cantidad de dinero que se entrega de forma inicial será restada posteriormente del precio final. En caso de que alguna de las partes incumplan el contrato, se puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
- Contrato de arras penitencial: en este caso, cualquiera de las partes que participan del contrato pueden llegar a desistir del mismo. Si el comprador es quien se retira entonces perderá la cantidad de dinero que entregó al inicio. Si la parte que se retira es el vendedor, éste tendrá la obligación de devolver el doble de la cantidad que recibió cuando se firmó el contrato.
- Contrato de arras penales: cuando se hace un contrato de arras penales la parte cumplidora tiene la posibilidad de exigir que el contrato sea cumplido de forma obligatoria incluyendo la indemnización por daños y perjuicios. Cuando se incumple es posible que las arras tengan que devolverse en duplicadas cuando las partes así lo hayan pactado.
Elementos
Un contrato de arras debe de indicar las condiciones que se requieren para poder realizar la venta en caso de que se decida vender un objeto bien. Tomando encuentra que ese tipo de contrato es vinculante es importante que se incluyan en él todos los elementos necesarios para que sea considerado válido. Estos elementos son:
- Identificación personal de cada una de las partes tanto de la persona que vende como de la persona que compra.
- Debe contar con una adecuada identificación y descripción de la propiedad u objeto de la transacción.
- Se debe de incluir el precio final que tendrá el inmueble o el servicio y la forma en la que será pagada.
- Los datos relacionados con la cantidad de dinero que se dará como adelanto y que se descontará al final del pago.
- El tiempo con el que se dispone para que ambas partes puedan formalizar el contrato de compra venta.
- Un compromiso de ambas partes para poder realizar el cierre de la transacción por medio de una escritura pública.
- La manera en que se distribuirán los gastos que se producen a raíz de la compraventa.
- La firma de la parte que compra y de la parte que vende.
Efectos
En cuanto a los efectos de un contrato de arras, éstos dependerán del tipo de contrato que haya sido firmado por el comprador y el vendedor. Puede ser que el comprador se vea obligado a adquirir finalmente la propiedad o puede ser también que pierda la cantidad de dinero que entregó inicialmente como forma de señal. En caso del vendedor, éste puede verse en la obligación de devolverle a la persona que quería comprar el inmueble o el servicio el doble de la cantidad de dinero que entregó como señal o en algunos casos tendrá que vender de forma obligatoria de acuerdo a los términos que habían sido pactados.
Ventajas del contrato de arras
Son varias las ventajas que se pueden obtener por medio de un contrato de arras, algunas de ellas son:
- Le brindan seguridad tanto al comprador como al vendedor de que la transacción finalmente podría ser completada.
- Establece los mejores medios de pago para realizar la compra y la venta.
- Funciona como un tipo de garantía para el vendedor con respecto a la cantidad de dinero que recibirá.
- El comprador puede asegurarse de que tendrá el bien en un tiempo establecido y acordado previamente en el contrato.
Desventajas
En cuanto a sus desventajas, es importante mencionar que cuando se firma un contrato de arras, ninguna de las dos partes podría tener la capacidad de echarse para atrás una vez que éste ha sido firmado. Puede también suceder que el vendedor pierda la oportunidad de ofrecer el producto a una persona que ofrece más cantidad de dinero. En caso de que el comprador se arrepienta perderá todas sus arras y si es el vendedor el que se arrepiente, entonces tendrá que devolver el doble del dinero que le ha sido entregado.
Contrato de arras por país
España
En el país se encuentra estipulado en el Código Civil, en el artículo 1454 y aquí, este contrato es jurídicamente vinculante en donde las partes reservan la compraventa de un inmueble. Es visto como un tipo de acuerdo entre el comprador y el vendedor que establece el derecho a la reserva de una vivienda por medio de una cantidad pactada.
Colombia
En Colombia, el pacto de arras es un proceso esencial que forma parte de la promesa de compraventa de un determinado inmueble. En su Código Civil se encuentra establecido en el artículo 1859 en el cual también se determinan las posibles consecuencias que podría provocar el retractarse al contrato.
México
En el país también se encuentran regulados por el Código Civil y por la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Son definidas como la entrega de una cantidad de dinero o de alguna otra cosa por parte del contratante en el momento en que se celebra el contrato con un fin específico.
Modelo de ejemplo
A continuación se presenta un modelo de ejemplo de un contrato de arras.
Contrato de arras o señal
De una parte: La señora/sr …………………………………………………… , mayor de edad, soltero/a, provisto/a de DNI número ………………… , vecino/a de…………………….., c/ …………………..
De otra parte: La señora7sr ………………………………………………….. , mayor de edad, soltero/a, provisto/a de DNI número ………………… , vecino/a de…………………….., c/ …………………..
INTERVIENEN
En su propio nombre y derecho y se reconocen capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente documento, lo que llevan a efecto bajo los siguientes:
ANTECEDENTES
I.- Que la señora/sr. …………………………………………………… es dueño/a de la vivienda situada en ……………, c/ ……………………………….., nº………, piso………., con inscripción en el Registro de la Propiedad de ……………. número ……………. en el tomo ………., libro ………, folio …….., finca número ………., inscripción …………….
Cargas.- Asevera la parte vendedora que la finca se encuentra libre de toda carga, gravamen y limitación.
Situación arrendaticia.- Libre, según aseveran, de arrendatarios, ocupantes y precaristas.
II.- Expuesto lo que antecede, los señores comparecientes
CONVIENEN
Primero.- La señora/sr. ……………………………………………….. se obliga a vender a……………………………………………….., que se obliga a comprar, la finca descrita en el antecedente I, en estado libre de cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, con cuanto le sea principal, accesorio, integrante y dependiente y al corriente de contribuciones, impuestos y gastos de la comunidad, por el precio de ……………………………. de pesetas.
Segundo.-………………………………………………… entrega a……………………………………………….. a cuenta y como arras o señal de la compraventa futura, la cantidad de …………………………. pesetas, que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere por los vendedores.
Tercero.- La señora/sr. ………………………………………………….. se obliga a entregar el resto del precio en el plazo máximo de ……. días naturales. El otorgamiento de la escritura pública de compraventa se producirá simultáneamente al pago del expresado resto del precio.
Cuarto.- Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y de la escritura pública de compraventa que en su día se otorgue, hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad serán dé cuenta de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía), que pagará la parte vendedora.
La elección del notario autorizante de la referida escritura corresponderá a la parte compradora. Los gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la escritura pública serán dé cuenta de la parte vendedora.
En ………………………., a …. de …………………….. de 202 …
La parte vendedora La parte compradora
